2022-10-27 18:40:15 来源:创业邦
共享办公巨头总喜欢给自己贴“科技“标签,但和老实承认自己是”二房东”的企业相比,巨头们财务数据实在惨不忍睹。巨头,到底该如何自处?
编者按:本文来自微信公众号宋子豪,作者:李鑫,创业邦经授权发布。
商业世界有很多巨头赢家通吃,中小企业举步维艰的故事。但共享办公这个赛道好像反了过来——一边巨头常年亏损,股价跌跌不休;另一边中小企业们却反映市场不错,不断有新玩家涌入。一幅巨头负重前行、中小公司岁月静好的奇妙场景,浮现眼前。
【资料图】
看看中、美巨头们,美国共享办公鼻祖WeWork,过去三年平均经调整后净亏损巨亏近20亿美元,估值也从巅峰时期的470亿美元跌至20亿美元;国内共享办公第一股优客工场2017年到2022年,5年半累计亏损超43亿元,市值距巅峰时跌去六成。
资本市场如今普遍判断,WeWork这样的共享办公巨头,本质是贴上了科技公司标签的“二房东”。这种“二房东”模式简单理解就是:先花钱将办公物业承租,通过装修后再以一定的价格分租给企业客户,当中间商赚差价。但让人疑惑的是,传统二房东多是赚钱的,但加了“科技”的二房东,怎么就不行了?
相比巨头们的糟糕表现,一些中小共享办公企业的从业者,倒是对行业充满信心。一位在“创富港”工作的员工小钟告诉《豹变》,身边的项目状况良好,“项目满租,没有空的办公室,或者空的办公室极少,看场地的,好看的户型一般客户看中就签。”创富港是共享办公服务商,2016年 4月在新三板上市,2017年至今,净利润虽然有波动,但一直为正。
和“创富港”员工的感知类似,2020年5月才成立的“欧西科创空间”虽然刚踏入这个行业两年多,但创始人和运营人员却认为,这两年是切入赛道的好时候。“对比之前共享办公概念火的时候,现在共享办公运营更成熟,变现更加多样。这个赛道有更广阔的发展空间,所以转入这个赛道。”
有类似想法的企业似乎并不在少数,根据企查查数据,近一年内新注册8493个共享办公相关企业,同比增长37.65%。
为什么玩家越来越多?有多年商业地产和共享办公从业经验的骆先生告诉《豹变》,新玩家多了,主要有两个原因:
一方面是上游商业地产的招商需求上升。以广州为例,之前写字楼主要集中在珠江新城、天河北、越秀,现在多了琶洲西区、金融城、万博、鹅掌坦、南沙、白云、花都等,每个地方都有新交付的甲级写字楼。写字楼多了,需要招商和物业升级,商业地产会引入联合办公企业。
另一方面,市场上一些中小企业对门槛低、灵活的办公空间有需求。“客群上主要是办事处、分公司比较多,这类型的会员承租能力较强,还有就是新媒体、咨询类、科技类这样的比较容易接受新事物的公司,再加上10-20%的个人用户。”骆先生说。
不过他也表示,出租率的高低,主要还是看地段和价格,如果空间综合质量一般,出租率也只能到70%。整体来看,比起当年的“大众创业,万众创新”的“双创”时代,现在市场的总需求只能算一般。
巨头惨兮兮,中小企业摩拳擦掌,为什么会形成如此反差?共享办公难道注定是巨头克星?
今年3月18日,苹果TV上线了讲述WeWork创业故事的电视剧《WeCrashed》(直译为:我们破产了)。
这部由安妮海瑟薇和莱托少爷主演的电视剧,讲述了精通人性的WeWork创始人亚当·诺依曼,如何在12分钟内让孙正义投资44亿美元,又如何让这只估值470亿美元的独角兽险些崩溃。
和电视剧中的情节类似,烧钱、亏损是投资界对共享办公的总体印象。
抛开诺依曼个人的不当操作,共享办公巨头之所以陷入困境,很大程度上是因为企业难以抵挡扩张的诱惑,而这种扩张往往越扩越亏。
从商业模式上看,共享办公企业的主要收入基本来自三部分:会员的租金、增值服务收入和品牌及营销收入。
其中,租金是最大的收入来源,比如WeWork,其招股书提到,公司2018年近20亿美元的租金收入中,非租赁业务仅1000万美元上下。
这种收入结构背后的含义是:如果企业想让收入保持高速增长、估值飞升,需要持续租更多场地扩张,增加会员数。
但凶悍扩张是有成本的。一位业内人士表示,不同于互联网企业可以随着扩张而边际成本递减,共享办公企业并无这种特性,“每增加一处办公空间,设计、建设以及维护成本都会同步增加。”
反观国内,共享办公的增长逻辑也是烧钱扩张的,但稍有不同的是,最早一批进场的企业,赶上了2015年“大众创新、万众创业”的需求风口。
这也让巨头找到了如今看来堪称“大出血”的扩张模式——行业并购。
比如,当时获多家知名机构投资的优客工场,在2017年到2018年并购了鸿泰空间、无界空间、方糖小镇等多家竞争对手,规模迅速扩大,估值一度高达30亿美元。
但是,当市场遭遇下行期,顺风高价收购的公司就成了历史包袱。根据2021年第四季度财报,优客工场收入只有3.03亿元,但净亏损却高达16.98亿元。如此巨亏,主要是因为当期优客工场的商誉减值损失高达15亿元,但即便剔除商誉减值,净亏损仍达到1.98亿元。
骆先生告诉《豹变》,自己周边的优客工场入住率不低,能到80%以上,优质项目能到90%以上。在他看来,优客工场亏损,是因为投入的租金和维护成本太高。
“有的项目80%的出租率就能盈利,但如果维护成本太高,满租都不一定能盈利。”
优客工场确实一直在赔本赚吆喝。
在2021年年报中,优客工场提到,2019-2021年会员收入分别为5.58亿元、4.23亿元、3.77亿元,但营业成本却明显超过收入,分别为8.14亿元、5.57亿元、5.08亿元,这意味着毛利率分别为-45.87%、-31.68%、-34.75%。而这高昂的成本中(如下图),租赁费用和运营成本合计占比超过70%。
重资产玩不转怎么办?如今不少共享办公企业都开始讲轻资产的故事,把发展方向放在增值服务、品牌以及营销。
比如优客工场,它的轻资产模型分为两类——U Brand和U Partner。U Brand主要是向房东收取品牌、咨询和服务管理费;U Partner则是房东提供空间使用权,优客工场负责经营管理,双方分享收入。
今年4月,优客工场创始人毛大庆接受采访时称,行业都在向轻资产模式进行转型,自持场地的模式将成为历史。
WeWork也在2022年收购协同办公运营商Common Desk,该公司主要通过帮助管理物业的空间,来分享一定比例的租金,WeWork也表示会向此模式发展。
2022年3月, WeWork中国正式推出了“WeWork China Pass随心座”,用户只需购买一张按月付费的黑卡,便可使用WeWork全国60+家社区的办公工位及会议室。
不过,轻资产到底行不行,能否重新吸引资本青睐,仍要打个问号。
今年8月,著名投资机构a16z宣布投资新型房地产公司Flow,投资额高达3.5亿美元。这个被国人称作国际版蛋壳公寓的Flow,创始人就是两年前差点带领WeWork跌进悬崖的亚当·诺伊曼。
似乎高手的镰刀不割无名之辈,有些人确实被资本偏爱。
相比之下,同样是重资产的“二房东”模式,一些中小型的共享办公企业,却并没引发太多资本关注。那轻资产模式会是个好故事吗?
首先要承认,轻资产模式暂时可以做到让收入快速增长。2020年、2021年优客工场轻资产资产模式收入分别为2350万元、6670万元,2021年同比2020年增长183%。
截至2021年12月31日,优客工场在轻资产模式下拥有165个空间,分布于55个城市,管理面积约为62.29万平方米,占总管理面积约72%。
但从数据来看,优客工场这一业务的毛利率正在下滑。根据财报,2020年优客工场的轻资产模式的毛利率尚能达到39.6%、但到了2021年毛利率就降到15.3%。
毛利率是反应企业盈利能力的关键指标,表示每产生1元收入扣除销售成本后,有多少钱可以用于各项支付经营期各项费用形成盈利。
毛利率下滑有两种可能,要么是企业为了抢份额主动牺牲利润,要么是缺乏竞争力而不得不牺牲利润。但总的来看,这项数据的变化都是企业在激烈竞争中留下的痕迹。
另外,轻资产模式不太容易和真正的好项目合作。业内拥有十多年一线品牌办公空间运营经验的徐然告诉《豹变》,有钱且物业地段好的业主,还是愿意自己花钱装修并出租,不愿和共享办公企业合作。
在徐然看来,认为共享办公企业转型轻资产,只是因为没了资本的输血:“说实在的,是(因为没钱了,人家业主不会算账么?(共享办公企业)不承担风险却想赚大头,哪有这种好事。”
所以,轻资产模式也许能改善贡献办公企业的盈利情况,但未必能做到逆天改命。
那么,重资产模式真的赚不到钱吗?答案是否定的。如前文所述,创富港2017年到2021年虽然利润有波动,但还是能做到盈利的。创富港走的是自主租赁物业、设计装修、团队运营的路子,同时通过IT技术缩短了空租时间,提高营销效率。
除了创富港,2020年冲刺创业板的德必文化也在盈利。德必文化主要从事文化创意产业园区的定位、设计、改造、招商和运营管理,其中向租户提供经营办公场所获得的租金收入占比超过80%,也是典型的二房东。
所以,商业模式恐怕不是最关键的,对WeWork、优客工场这些巨头来说,回归经营本质,思考如何开源节流,或许是当下的关键。
本文(含图片)为合作媒体授权创业邦转载,不代表创业邦立场,转载请联系原作者。如有任何疑问,请联系editor@cyzone.cn。
关键词: 共享办公 中小企业 跌落4年,共享办公巨头负重前行
跌落4年,共享办公巨头负重前行,中小企业岁月静好?,共享办公巨头总喜欢给自己贴“科技“标签,但和老实承认自己是”二房东”的企业相比,巨
一个“不懂”技术的人搞SaaS出海,一年赚了3700万,做第一家公司是为了赚钱,第二家公司是梦想,黄忠品要带着团队在两年内完成上市。
融资丨「无尽之夏」获百万种子轮融资,视盐文化投资,此轮融资旨在战略部署和品牌连锁化升级,探索综艺内容流量变现及IP赋能实体产业可能性。
融资丨「玩点旅行」完成千万美元级别天使轮融资,天图资本领投,本轮融资完成后,玩点旅行将继续聚焦年轻用户的目的地度假,创造新的旅行体验,
跌落4年,共享办公巨头负重前行,中小企业岁月静好?,共享办公巨头总喜欢给自己贴“科技“标签,但和老实承认自己是”二房东”的企业相比,巨
一个“不懂”技术的人搞SaaS出海,一年赚了3700万,做第一家公司是为了赚钱,第二家公司是梦想,黄忠品要带着团队在两年内完成上市。
融资丨「无尽之夏」获百万种子轮融资,视盐文化投资,此轮融资旨在战略部署和品牌连锁化升级,探索综艺内容流量变现及IP赋能实体产业可能性。
融资丨「玩点旅行」完成千万美元级别天使轮融资,天图资本领投,本轮融资完成后,玩点旅行将继续聚焦年轻用户的目的地度假,创造新的旅行体验,
参与共建我国数字建造领域唯一的国家级“国家数字建造技术创新中心”。
有很长一段时间,AI(人工智能)这个词变得没那么让人兴奋了。
数实孪生形成以后,一种经济行为就产生双倍价值。
焕新启航的“赛特+”,已经在重返京城商业新顶流道路上迈出了坚实的第一步。
AIGC作为辅助工具对这种商业化场景的补充,目前是非常的有用的。