天天观天下！小红书上点赞10w+的网红民宿，有多坑？

小清新创业，十年不成。

(资料图)

在我看来，住民宿真的有点开盲盒的味道。

如果你运气好，恰好住到一家性价比超高的民宿，就会感叹幸好没选择酒店。如果你跟我一样，每次住民宿都是一地鸡毛，最后一定会在心里暗暗发誓：我下次再住民宿我就是狗。

这一期，我就来和大家来聊聊国内民宿市场是怎么发展起来的。

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我们现在常说的「民宿」，其实是一个舶来词，翻译自日文「 minshuku 」。

而「民宿」这一商业模式则源自于英国。大概从上世纪六十年代开始 ，英国人口较为稀疏的西南部和中部的一些农家，为了增加收入，想出了一招，那就是给来当地农场参观游玩的人提供简单的食宿招待服务。

这种改建自家住房，以B&B （Bed and Breakfast） 形式为主的家庭式招待，被认为是最早的民宿。

慢慢的，这股B&B热潮逐渐影响到了英国其他地区，民宿的经营范围也扩大至露营区和专门的度假小平屋。

总的来说，民宿能够得到大力发展，主要是依托于观光旅游、或者是乡村旅游的兴盛。

看起来很高端，但仔细一想，这他喵的不就是英国版农家乐？

确实没毛病，我国的商业化民宿形式，最早就是以「农家乐」的面貌出现的。

1986年，成都市郫都区农科村的「万元户」徐纪元，为了有个更宽敞的地方来招待他做花木生意的朋友，让他们吃好喝好，就将自家的房屋改建成了一个三合院。

徐纪元

当时《成都晚报》的记者王学成听说了这一消息，来到徐家蹲点采访，并发表了一组名为《鲜花盛开的村庄，没有围墙的农民公园》的系列报道。

借助大众媒体的影响力，徐家大院的名声就这么打响了。 之后有越来越多的人来到他家以及农科村参观游玩，从一开始只是顺便吃口农家菜，到后来也会住上一晚。

徐纪元在当地干部的鼓励下，逐渐将这种服务和做生意划上了等号。 1994年，时任四川省委副书记的冯元蔚也来到了徐家大院，饭后他当着看200多位游客和村民的面，为徐家大院写下了「农家乐」三个字。

农家乐的发展其实跟城市化进程是分不开的。 我印象里2000年开始，农家乐就很火爆了。在城市生活久了，就想回去体验乡村生活。于是就发展出为游客们提供吃喝玩乐以及住宿一条龙服务的商业模式，各方面设施也变得越来越完善。

到如今，全国范围内已经有超过200万家的农家乐，是乡村旅游的重要内容构成。

事实上我们讲过很多次的团建，算得上是农家乐的一个变种。在吃喝住解决后，许多农家乐又开发了娱乐设施，成为公司团建的首选。

不过农家乐还不能完全和民宿划上等号 。

早期的农家乐住宿条件相对是比较一般的，因为去农家乐的人普遍是为了吃和玩，对住的需求还不够高。农家乐主要承载的还是城市周边短途旅行，很少有人以农家乐为目的做长途旅行，更不会有人单纯为了「住」千里迢迢跑到这些地方来。

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民宿这个词很有意思，本质上来讲它应该是当地居民的闲置住宅为游客提供接待，这是它和旅馆、酒店的根本区别。从这个角度讲，农家乐才是原教旨主义民宿。你去农家乐，吃住都在主人家里，领略当地风光，还有比这更民宿的吗？

而现在我们提到的民宿，或是人们喜欢的民宿，多少带点小清新风格。

其实利用原汁原味本地民宅提供住宿的越来越少，真正的火爆相反是由刻意经营带来的。

换句话说，许多民宿，实际上是一种特色酒店，或者说，是人为营造的一种「符合」当地生态的住宿环境，一种「反连锁酒店」的业态，为的是给游客提供一种融入当地的旅行氛围。

其中以莫干山为典型。

莫干山位于浙江省湖州市德清县境内，地处沪、宁、杭金三角的中心，地理位置可以说是得天独厚，再加上有大片浑然天成的旖旎风光，从1890年代开始，就成了有名的避暑胜地。

国外的一些传教士，以及一些权贵乡绅，陆陆续续在那里兴建起了200多栋别墅以供他们休闲娱乐。

建国后由于种种原因，这些别墅老宅大多数都成了无人问津的废弃屋。 直到2000年，当时还是媒体人的夏雨清来到莫干山拍宣传片，被那里的美景所吸引，尤其是其中一栋名叫颐园的别墅所在地，正是他内心理想的居所。

到了2002年，他下定决心花了2万五租下了颐园，后续又花了40万左右对其进行整修和改造，整个改建过程持续了两年。

改建完成后，不仅仅是夏雨清会在每个周末带着家人从杭州来到莫干山，朋友们听说了这么个地方，也都想来看看，一来二去，认识的不认识的都来了，夏雨清就以副业的形式开始经营颐园，把多余的几间房按价出租。

另一边，大概从2003年开始，以后坞村为代表的村庄所经营的多家农家乐也逐渐有了名气，使得莫干山整体人气逐渐恢复。

在这其中，现代化设施齐全且设计品味全都在线的颐园成了最早的一家精品民宿。那时候，很多外国人来莫干山都指定要住颐园，哪怕房价高达千把来块一晚。

在颐园的老房客中，有一位叫做高天成的南非人。他2004年来到上海经商，自从来过莫干山之后，不仅爱上了它的美，同时也发现了它蕴含的商机。

于是，在2007年，他以每间12500的年租金，15年为期，租了六间民房进行改造，做成了第一批民宿，往来都是同道中人。

两年后，尝到甜头的他放开了胆，以1.5亿元的重金投入，租了300亩地，全部对标国际，建成了符合顶级环保标准的生态度假村，并把它命名为「裸心谷」。

这些包含树顶别墅、夯土小屋等样式的民宿，在2011年正式开业，成了莫干山高端精品民宿的标杆之作。

而这种以外国人投资为主，服务高品质乡村旅游的民宿，也被称为「洋家乐」。

2012年，莫干山入选了《纽约时报》评选的「全球最值得旅游的45个地方」。一朝成名天下知，莫干山精品民宿的成功，起到了很好的山头效应。

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在莫干山以精品民宿打响招牌之时，差不多同一时间段，云南的丽江、大理，嘉兴的西塘、乌镇，福建的鼓浪屿等国内拥有丰富旅游资源的地方，都陆续开始兴建民宿。

不过，整体来看，在2010年以前，不管是精品民宿，还是普通民宿，发展速度都不算快。像莫干山的精品民宿，在2010年以前，总共有20来家，到了2013年增长到了40多家，2015年则翻倍增长到了80多家。

其他地方，如福建的鼓浪屿周边民宿在2009年还只有12家。大理的双廊古村，2010年前也仅有45家民宿。一般来说，在刚开始的那几年，一个地方每年新增几十家民宿算是一个普遍的浮动区间。

民宿数量的爆发性增长，尤其是大批普通民宿仿佛一夜之间拔地而起，其实是在2015年前后才开始的。

比如双廊的民宿到了2015年就达到了400多家，对比10年的数据增长了十倍。同样的，其他的旅游城市由于承接着全国各地的客源，民宿也迎来了数十倍的增长。

而15、16年成为民宿市场开始爆发的时间节点，也是种种因素的叠加。

一个是文化层面上，逃离北上广，去远方，成了许多人的心理寄托。

2014年电影《心花路放》热映，「去大理」成了让人心动的呼唤；

2015年，一句「世界那么大，我想去看看」的辞职语录爆红网络；

2016年初，许巍的新歌《生活不止眼前的苟且》在朋友圈刷屏，以及新世相策划的「逃离北上广」营销活动成了社会现象，再加上《向往的生活》《亲爱的客栈》等慢综艺接连开播，可以说，「诗和远方」是那一阶段的流量秘密。

另一方面，在资本层面，那一时期连锁酒店的发展遇到了瓶颈期，各大品牌的业绩都在下滑，这才导致了酒店行业的种种并购行为。

某种程度上，民宿是以酒店的补充、甚至替代品的角色上场，因此受到资本热捧。

一个明显的数据对比，14、15年，在那时很火的众筹领域，民宿项目仅有一个，但到了2016年，就有39个民宿项目发起众筹，可见热度增速之快。

除此之外，国内的整个旅游市场，在2015年正式迎来了外来物种「airbnb」。

虽然在此之前，我们也有很多在线短租平台，比如途家、蚂蚁短租等，也有 像携程这样强势的OTA渠道，但airbnb作为一个以分享经济为基础的在线短租平台，当它进入国内之时，还是引起了很大的震动。

仿佛如临大敌般，就在airbnb上线的当年，途家随即宣布和蚂蚁短租、携程、艺龙等八大平台合作。不过，如今短短七年不到的时间过去，我们已经知道在线短租平台的格局之分，这个我们后面再说。

线上平台越是打得火热，越是极大地促进了线下民宿市场的发展。 更重要的是，正是airbnb当初的高调入局，进一步拓宽了「民宿」的语义，使其从原本主要集中于乡村旅游、观光旅游范畴，扩大到了城市旅游领域，城市民宿因此发展迅速。

而这，是民宿市场能够火热最直接的推动力。

特征之一，是有更多的普通人入场了。 我想那段时间，哪怕是刚毕业的学生，可能也曾幻想过去某个海边开一家民宿，然后看四十四场日落；更别提工作了几年的社畜，恨不得立马裸辞，向民宿奔赴而去。

民宿跟咖啡店、书店、小酒吧，可以并称为小清新最热爱的四大创业项目。

但我要说一个商业的基本现象：小清新创业，十年不成。

以我身边朋友为例，他们基本上都是在2017年、2018年左右开始做民宿。怎么做呢？

很多人基本上都是自己先租几套房子，再花个几千或是万把块钱，重新装修一番，什么火烈鸟ins风、波西米亚风、复古风等等等等。看多了你就会发现，这些民宿大同小异，仿佛出自同一套美图秀秀的素材库。

他们自己本质上则更像是二房东，但比二房东操心太多。为了节省人工成本，事无巨细都得自己上手，手机24小时待命，没有了上下班之分，比996也好不到哪儿去。

最后一算账，大部分还是亏的。

种种火热表象，让大家以为做民宿好像很容易，乱象也就出来了。有原房东眼看着市场越来越好，毁约的；有乱涨房租的，也有不讲规矩抢房源的。

而民宿还有个问题，它其实不做回头客生意。

跟连锁酒店不一样，我住一次7天，不管是哪儿的7天，只要体验不好，我可能就把这个品牌拉黑了。

民宿则不是。它吸引的其实是一批重视觉、轻服务的用户，这是民宿与酒店行业的根本区别。

既然是一锤子买卖，想要让更多用户来住，最好的办法不就是把照片P好看点？

所以你会发现很多城市民宿，在平台上看起来各种美好。等到住进去才发现，墙是不隔音的，门框是裂开的，卫生间是有味道的，床是不柔软的——而且你还没地方投诉。

民宿的不便之处，最后都是体现在居住细节上。

比如有一年我去重庆，兴冲冲选了个民宿的江景房，最后发现只能在逼仄的卫生间里通过极其狭小的窗户瞥到一缕江景。

更难受的是那个民宿与许多其他品牌民宿是合开的，所以电梯也是公用的，结果就是下个楼要等至少十分钟以上的电梯。

在经历了等二十分钟电梯的折磨后，我第二天头也不回地退房拎包直奔连锁酒店。

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这几年民宿更暴露出一个更致命的缺陷，就是抗风险能力。

同样的市场环境，经济型连锁酒店好歹是瘦死的骆驼比马大，再不济也可以抱团取暖。但民宿，整个市场真正爆发还不到十年时间，其中大多数都是单体运营，很显然它们并没有那么强的应对危机的能力。

举个例子，广西的北海作为近几年发展势头正猛，甚至有「小三亚」之称的旅游城市，其和民宿市场的发展轨迹几乎一致，2019年的时候大量人员涌入，民宿一度达到了200多家，但如今还留下来的不到20家。

关于民宿，有人是这么总结的：做民宿只有两天开心，开业那天和转手那天。

网上有很多关于讲民宿为什么会亏钱的问题，我也就不多赘述了。我只从商业的本质来讲一下。

最近我在分析各种商业案例时，总结了一个非常简单的法则，大家姑且一听，不要轻易尝试。

就是大部分挣钱的项目，其实是两个极端。

要么薄利多销，把产品卖到任何地方，尽可能触达所有人。比如连锁快捷酒店，就像途家创始人罗军曾经所说的：「只有标准化才有规模化，只有规模化才能利润化」。

要么呢，就做高品牌溢价。 我不在乎我的客户群体少，也不在乎别人骂我贵，我的品牌溢价自然有人埋单。所以哪怕我投入高成本也没关系，我的现金流是健康的。

最怕生意是什么呢？就是又想精品化，但跟规模化的东西又拉不开差距。投入的成本不低，却卖不出高溢价。用微薄的利润，服务少量的客户。

大多数民宿，恰好属于这类生意。

因为不是规模化的，所以个体经营民宿的成本是很高的。但同时，大量的城市民宿对比快捷民宿，有的不是差距，只是差异化。就像我试过几次民宿后最终还是投向了连锁酒店的回报，无他，就是省心。

现在的民宿，一部分搞起自有品牌，做加盟连锁，这和连锁酒店又有什么区别呢？一部分呢，做高端化、精品化，确实有市场。不过这种大资金的投入，这跟民宿里的「民」，其实也没任何关系。

说白了，民宿现在更像是一个概念，就像我前面所说，它更像是针对商业化连锁酒店，延伸出的一种非标产品，贩卖的是一种特立独行的感觉。

民宿最火爆的时候，正是共享经济的高潮。

但今天我们回过头来看，所谓的共享经济时代并没有到来，共享汽车变得越来越像出租车，共享充电宝本质是个租赁生意，共享单车押金还没退完……

太阳底下其实并没有新鲜事，没有什么所有行业都值得被重做一遍，都是换了个名字重活了一次罢了。

参考资料：

《民宿概论》，吴文智

《中国服务｜民宿在乡村振兴中的作用及其发展》

《农家乐发展简史：从成都走向全国》，唐博

《莫干山民宿的商业奇迹》，经济半小时

《城市民宿，为什么“短命”？》，空间秘探

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关键词： 连锁酒店 小红书上点赞10w+的网红