不确定下的确定选择：贝壳自我革新

上市当天，联合创始人、董事长兼CEO彭永东在内部讲话中，用了“重生”两个字。

编者按：本文来自微信公众号凤凰WEEKLY财经（ID：fhzkzk），作者曹蓓，创业邦经授权转载。

“2022年我们的’重生’之年。”

被美国SEC纳入预摘牌名单之后的第20天，居住产业互联网平台贝壳正式以“双重主要上市+介绍上市”方式登陆港股。上市首日涨幅一度超4%，截至收盘，股价报30.75港元/股，总市值1166.42亿港元。

上市当天，联合创始人、董事长兼CEO彭永东在内部讲话中，用了“重生”两个字。

双重主要上市，指公司已在另一证券交易所上市的情况下，在香港市场按照当地市场规则上市。两个资本市场均为主要上市地，即使在一个交易所摘牌，也不影响企业在另一交易所的上市地位。

根据贝壳此前披露的招股书，本次回港上市不涉及新股融资，无发售环节。有分析人士表示，这一模式适合现金流充裕、无迫切融资需求的企业。

知情人士透露，早在贝壳IPO一周年（2021年8月）的当天下午，贝壳的上市计划就已经开始秘密启航，项目内部代号“凤凰”。据透露，其间有很多挑战，贝壳方面也尝试了很多办法。“大年三十儿那天，贝壳正式秘密提交，中间还回击了做空机构浑水。”

“所以，我们看到贝壳被列入预摘牌名单后不久，就宣布了回港。而这个速度，同时也意味着贝壳整体业务、财务等方面的合规性，经得起检验。”上述人士称，也能看到贝壳管理层的战略视野和前瞻性。

中信证券则在报告中指出，贝壳采用双重主要上市方案，很明显是为了保护流动股东的利益。与此同时，这一方案之下，公司更有希望快速被纳入指数和港股通交易。

“从链家到贝壳，我们见证并参与居住领域数十年发生的变化——科技重塑居住体验，服务者价值崛起。随着中国家庭对美好居住的期望不断提升，从‘有尊严的服务者，更美好的居住’使命出发，贝壳可以让中国家庭住得更美好！”彭永东在视频致辞中说。

难以撼动的大树

2018年4月，地产中介的老大哥链家网升级成为贝壳找房。

根据机构报告，按2021年的总交易额计，贝壳是中国最大的房产交易和服务平台，以及全球前三大商业平台。此前披露的财报数据显示，贝壳2021年合计总交易额达到人民币38535亿元，同比增长10.1%。

公开资料显示，截至2021年12月31日，贝壳平台上房产经纪品牌及活跃门店数量增至300个和超45000家。

一直以来，贝壳将“人”（服务者）、“物”（房）、“交易服务流程”三大生产要素作为主轴，基于数字化能力赋能，完成了对“人、物、流程”的数字基础设施建设，并依托丰富的应用场景优势，不断激活、填充和更新数据，发挥数据正循环势能，实现生产要素的不断迭代。

有分析认为，贝壳在房地产交易领域的布局和探索，不仅成就了自身的发展，也重塑了中国房产交易和服务行业的格局。同时，通过贝壳平台向所有行业参与者开放，形成了信息、交易流程和服务质量三大优势，以及这一优势的数字化和标准化。

贝壳打造的“楼盘字典”，率先引进“真房源”的行业标准，并采用一套自动循环验证系统对房源超过40项关键指标进行动态跟踪、监测和分析，全面降低虚假信息的可能性。

机构数据显示，截至2021年12月31日，贝壳找房的“楼盘字典”包含约2.57亿套房产综合信息，是中国最全面的住宅房产数据库。公司平台约有430万套二手房交易的真房源，在中国排名第一。在交易流程环节，通过ACN网络实现交易流程的数字化和标准化，不仅促进服务者之间的互动和联系，同时经纪人能够通过协作和佣金分配提升效率和服务质量。

贝壳还向门店经理及经纪人提供SaaS系统、无缝接入ACN网络，支持其整个工作流程。

“作为我们基础设施的一部分，这些中心不仅可以改善客户的签名体验，确保资金安全，而且还将成为将流量引导到我们新兴业务部门的最佳方案之一。”彭永东称。

此外，贝壳还设立了“贝壳分”的多维度经纪人评估框架，对经纪人的业绩和服务质量进行量化并使平台参与者可见，提升了透明度。而推广个性化搜索、VR看房和实时智能对话的科技创新，则成为了贝壳找房的标志性特征。

数据显示，截至去年底，贝壳已经在全国30个主要城市运营298个签约中心，这些中心已完成90%以上的存量房交易签约流程。

也正是依托已建立的基础设施和来自消费者的信任，贝壳能够成为地产项目的强大销售渠道。

数据显示，贝壳的新房交易收入由2020年的人民币379亿元快速增至2021年的人民币465亿元，彰显了其对房地产开发商的独特且卓越的价值主张。

第二曲线启航

2021年，房地产逐步进入下行空间。

作为房地产行业浪潮中的排头兵，贝壳更是早在2021年中期业绩披露时就已经发出预警，预计当年第三季度营收将同比下滑24.6%至29.4%。

在当下的市场环境里，面对非常多的可能性和行业变化的趋势，转型求变，也成为了更多房企的选择。

2021年底，贝壳发布“一体两翼”战略，“一体”即二手和新房交易服务赛道，“两翼”分别为整装大家居事业群与惠居事业群。

这也意味着，贝壳将触角伸向家装与租赁赛道。

4月20日，贝壳控股宣布，已成功完成对圣都家装的收购，总对价为39.2亿元人民币现金及4431万股公司A类普通股股权（约代表1477万股美国存托凭证）。

目前，定位于一站式集成化服务商的贝壳家装业务，旗下包含标准化整装品牌“被窝家装”，以及收购完成的个性化整装品牌“圣都家装”。

贝壳的自有品牌被窝家装和HomeSaaS家装家居系统实现了对家装流程的各关键步骤的模块化、标准化和数字化。同时，贝壳推出的BIM系统和贝刻智慧工地解决方案，能够帮助完成装修物理空间的1：1数字化复刻，并实现360°的全场景工地直播，为家装行业的效率提升与品质升级开拓思路。

彭永东此前表示，“通过四年的探索，我们走到了‘从0到1’的阶段，未来在整装家居这个赛道，很快能实现‘从1到100’的规模化复制。”

“2021年和2022年，我们定义为贝壳整装大家居事业群‘生根’之年，2022年对家装和家居来说，叫‘模式确立’之战。”彭永东称。

另一方面，2022年伊始，贝壳在长租公寓端也开始发力。

今年2月10日，贝壳租房与乐湾公寓投资共建的首个青年公寓项目在上海徐汇区正式落地，标志着贝壳租房多元化供给的探索迈出了关键一步。

有分析人士表示，住房租赁企业通过专业化运营能力，能够为租客提供品质化的租赁产品、服务，同时也更易于行业监管，因此机构化发展有利于形成规范的住房租赁市场，让租客住得更安稳、舒适。

贝壳找房副总裁、贝壳租房战略业务负责人宋春晖也坦言，一定程度上，住宅租赁本身可以说是“不赚钱的生意”，不太可能出现暴利的企业或者商业模式，因此贝壳租房在入局之前便有明确的“微利可持续”的发展定位。

此后，贝壳租房的业务脉络逐渐清晰地展现在外界面前。不仅如此，贝壳方面称“未来将携手更多合作伙伴，探索更多合作模式”。

有数据显示，截至3月31日，在分散式房源供应上，贝壳已进驻的七城“省心租”新增收房显著。

在集中式公寓探索上，贝壳租房投资运营的首个青年公寓项目乐湾公寓在上海徐汇区正式落地运营，项目总量达2979套，最高满租率达97%；联建公寓作为苏州自主签约的第一个项目，实现了城市公寓项目从0到1的突破。

合硕地产机构首席分析师郭毅此前对《凤凰WEEKLY财经》表示，从贝壳目前的调整来看，它其实是在打造一个基于房地产行业，并衍生出来具有生活居住属性的生态链。这个生态链不仅聚焦新房和二手房，更是把租赁、家居、家装等业务板块都纳入了贝壳的整体体系之内。

“如果能够将多个业务线整合，通过贝壳平台进行更好的呈现，或许也是未来贝壳需要发力的地方。”郭毅表示。

有媒体人曾撰文称，过去的一年，贝壳以彭永东为首的管理团队，扛过了穿越行业的大考，也为老左身后的贝壳注入了更多的确定性，但这个第二曲线，是真心不容易。

“从北京链家一个城市，到链家全国化，从贝壳在郑州等城市试点，到贝壳进入全国超过100个城市的平台化运营，我们在过去21年里迭代了产业互联网一整套从零到一的方法论，对每个节点关键能力的搭建，过程中团队节奏的把握等，积累了丰富的经验教训（learning）。”彭永东说，“有的时候不能急，希望树长得更高，就不能急着开花结果，要志存高远。有的时候又不能慢，要一往无前地努力往前跑，实现快速迭代。对于从0到1的这一系列深刻的方法论，也使我们在各个新业务领域的拓展上充满信心。”

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关键词： 贝壳租房 不确定下的确定选择贝壳自我