【独家焦点】海口大英山CBD被重新定义，资深人士：应有专属IP，切勿成“大胃王”

市场陈标志 2023-06-02 09:40:58 来源：中房报

(相关资料图)

海南第一高楼——海南中心项目，正在一边微调控规指标，一边加紧施工建设。

这座“命运多舛”的超高层建筑于2016年正式开工建设，中途因故停工，后于2022年复工续建。作为海南省重点项目，海南中心项目建成后，将以428米的高度刷新海口天际线，并成为海南自贸港最具代表性的地标建筑。

位于海口“市区新城”——大英山片区核心位置的海南中心项目，也是早期大英山CBD（中央商务区）开发建设的缩影。如果以海口大英山老机场停运、大英山CBD启动开发，到如今初具规模的城市中心区，已过去了24年之久。

海南建设自贸港之后，传统大英山CBD已被重新定义：以国兴大道为中轴线，打造5公里“金融街”；大英山片区将成为金融集聚区、服务自贸港的金融桥头堡、总部新高地。

但在“金融集聚区”“总部新高地”等“顶层设计”之下，当前片区主题IP定位并不清晰，没有固化的专属IP，仍未形成集聚效应、领域细分。5月25日，海南省房地产业协会举行“发现大英山价值力”研讨会，一群城市建设的深度参与者提出上述建议。

“第一高楼”边调边建

5月29日，海口市自然资源和规划局（以下简称“海口市资规局”）发布一则公示，拟对海口大英山新城市中心区D15地块的建筑密度和绿地率两项规划控制指标进行调整。

D15地块是海口大英山CBD的核心地块，也是海南第一高楼——海南中心项目（此前名称为“海口双子塔·南塔”，也叫“海口塔”）所在地块。

这次对D15地块局部控规指标修改，被称之为“深化调整”。

在海口大英山片区，这样的“深化调整”并非第一次。5月22日，海口市资规局亦发布补充公示，就拟修规的大英山片区B18-4地块征求社会意见。

颇具故事且经历曲折的“海口双子塔·南塔”项目，在经两度易名后，成为如今的“海南中心”。

2015年6月，由“海航系”主导的海口双子塔·南塔项目开工建设；2019年4月，该项目主塔建至12层、东西配楼土建工程完成±0时整体停工。

2022年8月前后，海口双子塔·南塔项目重启，并于11月初正式复工建设。与此同时，该摩天大楼项目正式更名为“海南中心”。

海南中心项目位于海口国兴大道南侧，系海南省重点项目。项目占地50余亩，总投资近100亿元，总建筑面积39万平方米（地上28万平方米，地下11万平方米），建筑总高度428米，主体塔楼98层。

本次拟对海南中心项目的控规指标调整，主要是将建筑密度由≤20%调整为≤30%，绿地率由≥40%调整为≥20%，其余规划指标保持不变。

位于海口市大英山片区B18-4地块，规划用地面积为4.05亩，修改内容将“居住商业混合用地（商业计容面积不低于15%）”调整为“居住、科研混合用地（科研≥50%、居住≤50%）”，主要目的为解决科研办公场地与专家人才住宿等问题。

大英山的“前世今生”

“一个城市或一块区域的发展主题IP很重要。”5月25日下午，海南省房地产业协会在海口举行“发现大英山价值力”主题研讨会，近50名地产、律师等行业资深人士参会探讨。

海口大英山被称为“城市CBD”，要追溯至2000年前后。

1999年海口大英山老机场正式停运，按照当时的构想，老机场停运后整个片区采取政府主导、企业执行的方式打造大英山CBD。与大英山机场有密切关联的海航，自然成为了大英山CBD的实际操盘手。

2002年5月，海航集团注册成立海口新城区建设开发有限公司（即海航地产的前身），介入大英山老机场改造项目；2006年7月，海口国兴大道西段道路工程开工，标志着大英山老机场改造项目拉开序幕。

2010年10月，海航国际旅游岛开发建设（集团）有限公司注册成立，全面对大英山CBD进行开发建设。2012年，经海南省政府批复同意，由海航集团牵头，在海口大英山片区设立和启动海南国际旅游岛CBD项目建设，核心区域用地面积近3000亩。

2015年6月开工建设的海口双子塔·南塔项目，便是大英山CBD的“点睛之作”及“门面”。后来由于众所周知的原因，“海航系”主导开发建设海口双子塔超高层建筑项目，因资金等原因不得不整体停工。

在过去20多年时间里，海口大英山CBD已经初具规模，以海口国兴大道为中轴线，南北两侧高楼拔地而起，海航集团总部大楼、海南大厦等写字楼、商业及高端住宅在该区域汇集，大英山CBD已初步形成“国兴商圈”“市区新城”。

但在“发现大英山价值力”研讨会上，与会行业人士认为，大英山片区主题IP定位并不清晰，包括现在仍未形成集聚效应、领域细分。

在当地官方的一份招商手册里，描绘了大英山片区发展愿景：金融集聚区、服务自贸港的金融桥头堡、总部新高地。

2021年，当地官方曾提出“5公里金融街”的构想：以海口国兴大道为中轴线，一期西起国兴大道-龙昆南路，东至琼州大桥，全长约5公里，东面紧邻江东新区，向南北辐射大英山片区。

官方：“金融集聚区”初具雏形

“大英山片区就是‘金融集聚区’‘总部新高地’定位，也是海口江东新区建设的起步区、过渡区。”一位不愿具名的资深行业人士告诉记者，大英山的金融IP属性就像一块试验田，为未来江东新区提供部分可复制的成功经验。

该人士称，据他观察，大英山片区虽然定位为“金融集聚区”“总部新高地”，但现阶段的真实情况是，在国兴大道的一些写字楼里，进驻的是一些房产中介机构、租赁公司及网络直播带货等“麻雀企业”或工作室，一家企业没几个人，行业准入门槛不高。

“我认为，这与大英山片区‘金融集聚区’定位相距甚远，区域集聚效应不够。”该人士称。

“不是这些小企业、小租户不重要，但写字楼不要因为短期的租金效益、企业入驻率而降低准入门槛。”上述人士称。

“对此类服务型小微企业应该有个归类，不应该让整个‘金融集聚区’变成了‘大胃王’，什么东西都往里装。”该人士称，他曾经到这些写字楼调研过，由于进驻门槛低，众多“麻雀公司”超负荷地挤占了公共资源，比如当前尤其突出的矛盾就是写字楼停车难问题。

另外，他还提到附近道路交通拥堵等系列问题，建议当地政府部门应从长远谋划，如何构造大英山片区更为畅通便利的“立体交通”体系。

“大英山片区适合固化什么作为片区主题IP？”地产行业资深人士陈波在研讨会上称，“我觉得我们就应该抓住这一点，把大英山打造为海南自贸港的‘上海陆家嘴+香港金融街’……”

记者了解到，后期开发建成的富力中心、海口·中交国际自贸中心、雅居乐海口中心等商办项目，正是大英山片区“金融圈”IP的重要载体。

以海口·中交国际自贸中心为例，211米总高度、13.72万平方米的建筑体量，且是海口目前在建最高的全钢结构建筑。“这栋超高层建筑，不仅作为我们企业总部办公，也是致力于打造总部商务封面的自贸港标杆作品。”海口·中交国际自贸中心项目相关负责人王洪涛告诉记者。

据当地官方统计，大英山金融集聚区拥有8栋5A级写字楼，超100万平方米的可租面积，目前已入驻重点金融、类金融、服务机构等企业171家，包括13家银行、17家证券、53家基金、8家保险、32家律师事务所等。

“2022年5栋楼宇入库税收达29.56亿元，大英山金融集聚区初具雏形。”官方称。

当地官方的一份《远景目标纲要》中称，未来5年，该区将大英山片区打造成为中央商务区、金融总部集聚区、国际贸易服务区。

上述资深行业人士呼吁：在顶层设计高度的同时，要切实打造和固化大英山片区的主题IP，形成区域专属IP集聚效应、领域细分的“圈层”。

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