世界观热点：标普料华润置地投资组合今年将出现反弹 杠杆水平也可改善

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观点网讯：3月30日，标普表示，华润置地有限公司2023年的复苏步伐将快于同业。原因在于，该公司在一二线城市的市场地位和具有韧性的财务实力应可使其比较弱的同业公司捕获更多的潜在需求，因为购房者更青睐财力强劲的开发商。

据观点新媒体了解，标普认为，在中国取消疫情管控措施后，华润置地的投资组合今年将出现反弹。由于过去两个月消费迅速增长，购物中心租户销售和酒店业务也应能得到改善。剔除2022年疫情管控期间华润置地给予租户的租金减免，公司的租金收入得益于当年13家购物中心开业而增长了10.5%。

随着租金收入的贡献不断增加，华润置地2023年的杠杆水平应可改善。鉴于中国房地产投资信托基金（REIT）上市的新监管框架，该公司计划未来将部分资产在内地上市。尽管行业形势不利，但在剔除2022年的租金优惠后，华润置地2022年的初步核算杠杆率（按债务对息税及折旧摊销前利润（EBITDA）比率计）仍低于评级下调的分界水平4.5倍。

因一二线城市的销售贡献率提升，标普预计未来12-24个月华润置地的利润率将保持稳健。一二线城市的住房供求关系更加健康，房价降幅相比低线城市也更加温和。2022年，华润置地的平均售价为每平米21,140元人民币，较2021年提高17.5%。房地产开发利润率也平稳保持在23%，较2021年的23.7%仅略有下降。

华润置地在财务方面保持审慎，且旗下高质量、多元化的投资性物业资产的租金收入稳健。尽管面临市场波动，华润置地或将保持较为畅通的融资渠道。在大部分开发商无法获得融资的2022年，华润置地在境内债券市场融资逾390亿元人民币。

华润置地的在手可售货值为5,400亿元，其中89%位于一二线城市。数据显示，2023年前两个月，华润置地的合约销售额同比增长60%，而同期全国前100大开发商的合约销售额同比下降12%。在房地产行业深度下行的2022年，华润置地的合约销售额下降4.6%，而当年房地产业整体降幅达28%。

华润置地的购地偏好将决定其杠杆率走向。鉴于其过往有良好的财务管理记录，标普预计公司在购地方面将保持审慎。2022年公司共投资1,442亿元人民币用于购地，较2021年下降3%，降幅与其销售额下降幅度基本一致。而据数据显示，2022年中国前100大开发商的购地开支降幅为57%。

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